Am 1. Juli 2024 ist es so weit: Ab diesem Datum braucht man eine Ausnahmebewilligung, wenn man eine Wiener Wohnung für länger als 90 Tage im Jahr an Touristinnen und Touristen vermieten will. Das wurde mit der jüngsten Bauordnungsnovelle geregelt, die kurz vor Weihnachten vom Wiener Landtag beschlossen wurde. Die allermeisten neuen Regelungen dieser Novelle traten unmittelbar nach der Verlautbarung in Kraft, für die Änderungen bei der kurzzeitigen Vermietung wurde aber eine Übergangsfrist von rund einem halben Jahr gewährt. Sie läuft am 30. Juni ab.

Die Regeln für die touristische Vermietung privater Wohnungen werden weiter verschärft.
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Frage: Ist jede kurzzeitige Vermietung von der neuen Regelung umfasst?

Antwort: Nein. Einerseits wird es weiterhin möglich sein, für nicht mehr als 90 Tage im Jahr die eigene Wohnung in Form des klassischen Home-Sharings weiterzuvermieten – wenn also der eigene Wohnsitz in der Wohnung nicht aufgegeben wird. Im Gesetz steht außerdem, dass die 90-Tage-Regelung nur für Vermietungen gilt, für die auch eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz besteht (siehe unten).

Frage: Wie kommt man zu einer Bewilligung?

Antwort: Die Bewilligung muss bei der Magistratsabteilung 37 (MA 37, Baupolizei) beantragt werden. Ein eigenes Formular dafür gibt es nicht, es genügt ein eher formloses Schreiben, in dem die einzelnen Wohnungen genannt werden. Auch Baupläne sind laut Auskunft des Büros von Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál (SPÖ) nicht erforderlich. Die Wohneinheiten müssen aber "exakt und eindeutig beschrieben und planlich dargestellt" werden, heißt es in einem neuen Merkblatt der Stadt Wien, das auch die Kontaktdaten der Baupolizei enthält. Und definitiv notwendig ist es auch, die Zustimmungserklärungen sämtlicher weiterer Eigentümerinnen und Eigentümer im Wohnhaus beizulegen, sofern es sich um ein Wohnungseigentumsobjekt handelt. Wer diese nicht schon dem Antrag beifügt, wird keine Chance auf eine Bewilligung haben, denn auch die wohnrechtlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein.

Frage: Im Fall einer Eigentumswohnung ist bei der Vermietung an Touristen also auch das Wohnrecht zu beachten. Worum genau geht es dabei?

Antwort: Nicht jede Eigentumswohnung darf einfach so an Touristen vermietet werden. Manchmal ist eine solche Vermietung im Wohnungseigentumsvertrag explizit verboten, manchmal allerdings auch explizit erlaubt - ein Blick in den Vertrag verschafft Klarheit. Steht die Erlaubnis im Wohnungseigentumsvertrag, ist es wohl das Einfachste, den entsprechenden Auszug aus dem Vertrag dem Antrag beizulegen. Grundsätzlich handelt es sich um eine zustimmungspflichtige Widmungsänderung eines als Wohnung gewidmeten Objekts, wenn dieses gewerblich an Touristen vermietet werden soll; sämtliche Miteigentümerinnen und Miteigentümer der gesamten Wohnungseigentumsanlage müssen also wie schon erwähnt zustimmen. Außerdem sind gegebenenfalls weitere wohnrechtliche Bestimmungen zu beachten, etwa bestehende Untermietverbote bei Mietwohnungen.

Frage: Wie viel kostet eine Ausnahmebewilligung?

Antwort: Laut Stadt Wien fallen bei den Ansuchen um Bewilligung die allgemeinen Gebühren nach dem Gebührengesetz (14,30 Euro) sowie Verwaltungsabgaben (6,54 Euro) an. Allenfalls wird auch eine Beilagengebühr für die Zustimmungserklärungen fällig werden.

Frage: Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren, also wie lange vor dem 1. Juli sollte man um Ausnahmebewilligung ansuchen?

Antwort: Es sollte wohl nicht bis Juni damit gewartet werden. Denn neben dem wohnrechtlichen Aspekt sind weitere Voraussetzungen für eine Genehmigung, dass sich das betreffende Wohnhaus nicht in einer Wohnzone befindet und dass es ohne Wohnbaufördermittel errichtet wurde. Die MA 37 hält entsprechende Rückfrage mit der Wohnbauförderstelle, "deshalb wird das Verfahren eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen", teilt ein Sprecher der Wohnbaustadträtin dem STANDARD mit. Ob sich ein Gebäude in einer Wohnzone befindet, lässt sich aus dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan erkennen, der auf wien.gv.at verfügbar ist. Und die Wohneinheit darf sich außerdem nicht in den Widmungskategorien "Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet" oder "Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen" befinden und auch nicht auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen.

Frage: Ist die Ausnahmebewilligung der MA 37, sofern man sie bekommt, zeitlich unbeschränkt gültig?

Antwort: Nein, die Bewilligungen werden vorerst auf fünf Jahre befristet vergeben. Zu beachten ist auch, dass grundsätzlich nur für maximal die Hälfte der Wohnungen in einem Haus eine solche Ausnahme bewilligt wird. Gibt es also gleich mehrere Wohneinheiten im Haus, die auf einschlägigen Plattformen angeboten werden, zählt auch der Faktor Zeit.

Frage: Die Verfahren sind wohl auch mit mehr personellem Aufwand aufseiten der Behörden verbunden. Wird das Personal aufgestockt?

Antwort: Ja, heißt es aus dem Stadtratsbüro. "Die MA 37 ist dabei, sich entsprechend aufzustellen und für die neuen Aufgaben zu strukturieren." In diesem Zusammenhang werde es auch zu personellen Aufstockungen kommen; das werde "entsprechend zeitgerecht abgeschlossen sein".

Frage: Mit welcher Strafe muss ich rechnen, wenn ich mich nicht an das Verbot halte?

Antwort: Die Bauordnung sieht Strafen bis zu 50.000 Euro vor oder Ersatzfreiheitsstrafen von bis zu zwei Wochen. Die Beweisführung dürfte mitunter aber schwierig werden.

Nichttouristische Kurzzeitvermietung bleibt legal

Die neue Bauordnung ist streng, was die touristische Vermietung betrifft (siehe oben) – doch es gibt Ausnahmen. Das Verbot von Kurzzeitvermietungen außerhalb der 90 Tage des Home-Sharings betrifft Angebote mit Aufenthalten von jeweils zwischen zwei und 30 Tagen, für die Ortstaxe gemäß dem Wiener Tourismusförderungsgesetz fällig wird.

Demnach sind Angebote wie etwa jenes von kurzzeitmiete.at, die sich nicht an Touristen richten, sondern an Unternehmen und Personen, die eine Unterkunft für einen "temporären, beruflich bedingten Wohnungswechsel" benötigen, weiterhin ganzjährig erlaubt. "Die Aufenthaltsdauer beträgt bei uns stets mindestens 30 Tage", erklärt Simon Siller, Gründer und Geschäftsführer von kurzzeitmiete.at, im Gespräch mit dem STANDARD.

Er hat kurzzeitmiete.at 2011 zunächst in Salzburg gegründet, als er erkannte, dass es für längere Aufenthalte von Künstlerinnen und Künstlern der Salzburger Festspiele kein entsprechendes Angebot gab. Heute sind auf der Plattform bundesweit mehr als 1000 aktive Unterkünfte zu finden, vor allem in den größeren Städten Wien, Salzburg, Innsbruck und Graz. In Wien sind es aktuell genau 483. Zu Sillers Kunden gehören unter anderem auch Unternehmen, die immer wieder Gäste beherbergen müssen, etwa Red Bull oder Starbucks.

Gibt es nun vermehrt "Bauordnungsflüchtlinge" auf seiner Plattform? "Wir merken schon, dass wir in letzter Zeit bei telefonischen Beratungen sehr oft über das Thema Wiener Bauordnung sprechen", sagt Siller. Seine Plattform vermittelt großteils Ein- und Zweizimmerwohnungen, fixe Verträge mit den Abgebern gibt es nicht. "Die Vermieter sind an uns nicht gebunden, sie müssen nur ihre Verfügbarkeitskalender aktuell halten." Der Mustermietvertrag wird von Sillers Unternehmen an die einzelnen Kurzzeitmieterinnen und -mieter geschickt, "inklusive Meldezettel". (Martin Putschögl, 20.2.2024)